在香港，有钱都未必能租到好铺位。
生活在香港的Amanda发现，K11竟然开了一家霸王茶姬，紧挨着喜茶、奈雪的茶。尖沙咀寸土寸金，更何况核心地带的K11 Art Mall，这里对望中环，临近维港，它的奢侈、新锐和精致足以让普通人望而却步。
也许是入驻高端商场这一行为，天然就带有彰显和堪比身价的意味，港媒不嫌事大，评价这三家奶茶店，“打对台味浓”。
在霸王茶姬落地的第二天，茶百道在香港开了第一家门店，不同于前者所在的高端购物中心，茶百道选择了旺角地铁站附近的街铺。与此同时，瑞幸在香港油尖旺、中环等区域招聘店长的公告也在网络上流传。一位香港餐饮从业人士向36氪证实了瑞幸将在香港开店的说法，“预计12月底正式开业”。
一大批内地茶饮品牌正在争相入港。
往前追溯，从去年以来，Manner、库迪、蜜雪冰城以及书亦烧仙草等茶饮咖啡皆在香港落地。目前，内地茶饮品牌在香港门店数量最多的是喜茶，自2018年进入香港后，经历了闭店与重新扩张，喜茶目前在港开店6家。但从增速来说，2023年12月才入港的蜜雪冰城，如今开了5家门店，实属最快。
相较于内地，这个速度并不值得称道。“实际上，在香港，内地茶饮品牌的开店速度都十分克制。”长期服务内地餐饮品牌入港的Jade说，选址是内地茶饮品牌在香港拓店时考虑的最核心要素。
麦当劳曾经在《千分选址》中总结出一个经验，门店开店后，如果现在赚钱，未来会更赚钱，如果今天不赚钱，那这家店也没有未来可言。从选址上看，现今所有的内地茶饮品牌在金钱上都毫不吝啬，霸王茶姬所在的K11月租20万港币，就连将平价卷到极致的蜜雪冰城，到了香港后，首店选址的旺角中心月租也高达20万港币——换算为9元港币一杯的柠檬水，蜜雪冰城光是打平租金就得摇上2万多杯。
但Jade也吐露了一个真实情况，在香港，有钱都未必能租到好铺位。相较内地，香港核心商圈的排他协议尤为严重，Jade说，在任何一个寸土寸金的地方，分毫的较量都会被放大，一家先入为主的品牌，都会提前告知商场，并不希望有同行来抢走自己的生意。在这一点上，内地奶茶店却倾向于“扎堆成街”，从而形成规模效应，降低营销成本。
在选址上，目前入港的内地茶饮品牌中，霸王茶姬或许是最“刁钻”的一个。这个内地新锐的茶饮品牌，在香港延续了其过去一贯的高举高打。一位选址从业人士告诉36氪，霸王茶姬在香港的选址要求极高，”只要最好的商圈，只能是有堂食的体验店，社区店并不考虑，在霸王茶姬这次的香港首店里，除去80平方米的门店外，霸王茶姬甚至租赁了门前的场地做展厅，前所未有，耗资巨大。“
不过，Jade补充了一点，目前香港购物中心最好的位置，基本都在星巴克手上，这也意味着，霸王茶姬如果坚持自己的选址条件，迟早有一天，它将从星巴克口中上演一场夺食之战。
除此之外，由于内地品牌对香港商业地产和消费习惯并不熟悉，也往往缺乏在香港经营的经验，选址经常陷入误判。美联工商铺地产执行董事卢展豪在接受媒体采访时表示，“一些内地品牌租用的高档商铺虽然人流量很大，但这并不是经营的理想选择，它们会发现，高人流量往往无法转化为顾客和收入。”
当内地茶饮品牌还在争夺高端商圈的购物中心门店，香港核心街区的街铺空置率却仍旧高悬。9月25日，美联工商铺发布的《香港主要购物区街铺空置及商户分布调查报告》显示，截至今年第三季度，铜锣湾、中环、尖沙咀及旺角四大核心区的街铺空置率达11.7%，创三年半以来的新高。
从去年以来，伴随着逆向消费趋势的出现，港人北上深圳山姆囤货的报道不再鲜见，一些内地品牌开始进入香港市民的视野内，也为香港本地零售业带来挑战，香港本地商铺的空置率自此居高不下。向来牙尖嘴利的港媒自然不会缺席，彼时的配文也颇为辛辣，形容铜锣湾时代广场惨变“遗址”，只是嘲讽的背后也能嗅出一丝无奈。
但一位香港商业地产中介却告诉36氪，对这些茶饮品牌来说，香港商铺的空置率并不意味着未来利好。“对于一些房东来说，自己的商铺就算空置，也不愿意降价出租，因为降租会影响银行的估值，出售的话损失更大。”
当霸王茶姬们卷到香港去，留给它们的好铺子可能不多了。
（文中Jade为化名）
本文转载自36氪未来消费，作者：钟艺璇
