疫情期间，全国各地爆发了不少因减租、免租、解除租赁合同等问题引发的矛盾。
5月19日，最高法发布文件指出：餐饮等行业因疫情完全交不起房租，可解除合同。
有餐饮人为之欢呼：是否可以就此“免单”脱身了？内参君仔细研读了这份文件，并就此请教了相关专家，发现情况并不是这样。
最高法 ：房东不能趁疫情解约，租户可请求降租或缓交
5月19日，国新办召开新闻发布会。针对受新冠疫情的影响，零售餐饮等行业的客流减少、销售额下滑，资金回笼困难，导致租金支付困难等经营压力存在的问题，最高人民法院审判委员会副部级专职委员、二级大法官刘贵祥表示，在解决这个问题的时候，基本把握两点：
一、疫情和疫情防控措施属于不可抗力，法院在处理租赁合同纠纷时，一定要适用民法总则180条，合同法117条有关不可抗力的规定。
二、要贯彻落实国家和地方政府出台的一系列惠企政策。
基于这两点，最高法在指导意见中对一些具体情形做了规定。
第一，一般情况下不支持解除租赁合同的请求。 这里所指的“一般情况”，主要是由于疫情和疫情防控措施，承租人营业额下降、资金回笼困难，无法及时或者足额缴纳租金，出租方提出解除合同的。
第二，一般情况下，支持变更合同的请求。 营业额的下降，回笼资金的困难，主要是受疫情和疫情防控措施的影响，它属于不可抗力。根据公平原则，结合当事人和他营业情况的具体事实，酌情调整租金或者是调整交付租金的期限。对这种请求，按照指导意见是予以支持的。
第三种属于特殊情况。如果出租人是国有企业、行政事业单位对外出租房屋用于经营，应当在疫情期间根据政策免除一定期限租金。 如果出租人起诉还要求支付租金，或者是因为承租人没有支付这几个月的租金，出租人说他违约要求解除合同的，法院不会不予支持。
在处理租赁合同纠纷方面，法院需要平衡双方当事人的利益。在有些情况下，恐怕也得允许解除合同。比如为了过春节，或者由于一定的季节性需求，办的展览、庙会预定的场地，这时候如果继续履行租赁合同，合同目的就不能实现了，这种情况下是允许解除合同的。
还有一种情况，租户已经完全确定不可能再交得起租金了， 合同不可能再履行了，再延续多长时间也不可能交租金，这种情况应当允许双方当事人都提出解除合同的请求，法院应当支持。
律师：证明“不可能再交得起租金了”是关键
侯其锋律师认为，最高法的解释里有几点值得注意：
1、因为合同期比较长，疫情总会过去的，并不是一时损失就根本不能履行合同。根据法律规定，必须是根本性的不能履行的情况下，才能解除合同。
2、在不能解除合同的情况下，原来的租金高，可以协商降低租金。如果房东是国有企业，有政策规定减租3个月；如果是非国有企业，政策只是提倡减租，餐饮人就需要和房东协商减租。
3、如何证明“不可能再交得起租金了”？证明单店交不起租金，可用该门店收入减去成本，并向法官证明经营该门店是亏本的。交不起租金仅仅局限于该门店，如果是连锁公司，其他门店不在考虑范围内。
餐饮老板：跟商场斗不过耗不起 新规定有利于要回押金
疫情以来，房东和餐饮人的争议事件屡见不鲜。
3月份，一段餐饮老板退租、讨要租金的视频火了，该餐饮老板表示自己因为疫情实在干不下去了，多交的房租不要了，十几万转让费也不要了，只想快点退租，拿回自己的8万块押金，然后给员工发工资、给会员清算、给供应商结算货款。
房东一直不退押金，理由是有三个月房租没交，但该餐饮老板表示他们都是先交房租的，不存在没有交房租的事情。在河南民生频道“小莉帮忙”的介入和协调下，房东才把押金返还给他。
类似于这种餐饮人与房东的租赁纠纷，疫情下很多餐饮老板都曾遭遇，困在其中，进退两难。
郑州的一位餐饮老板表示，他们从来没有想过要跟商场打官司。一是商场法律系统很完善，有一些明知是“霸王条款”也是斗不过的；二是麻烦，诉讼程序比较长，小本经营，根本耗不起。
这位老板表示，他们这样的小餐饮企业，交给商场的钱基本是有去无回。“即使退租，商场也会要求把商场恢复成原样，这样一来，拆除、搬迁、垃圾清理等费用也不少。”
这次最高法出台的规定，可以让餐企亏损得更少。以前去找商场协商退租，商场基本不会退押金。这个规定出台后，商场可能会退还押金。
另外，疫情期间有些商家交不起房租，可能发生拖欠，商场走法律程序清退商户的时候，商户肯定会输官司，现在可能不会输官司。
也有餐饮老板表示，其实商场和餐企是共生关系，大部分情况下，如果餐厅确实经营不下去，商场肯定会同意解除合同。“没有收入，交不起房租，干耗着没有用。同时门店客流少的话，对商场也是有一定影响的。”
房租成本占比高 新解释有助于及时止损
国家统计局公布的最新数据显示，2020年1-4月份，全国餐饮收入8333亿元，同比下降41.2%；其中，限额以上单位餐饮收入1786亿元，同比下降38.6%。
餐饮业受疫情影响巨大，餐饮人翘首以盼的报复性消费遥遥无期，甚至连恢复到同期水平都还有很长的路要走。与此同时，房租、员工、原材料这三座大山依然压在餐饮人的肩头。
根据《2019中国餐饮报告》，从行业平均水平来看，人力成本和租金成本占餐企营收32.67%，原材料成本占营收的41.31%。据业内人士估计，近年来房租占比已经高达40%。
虽然全国各地的商场陆续免租，但减免期限都十分有限，餐饮人和房东的矛盾并没有停歇，各地抗议活动频发。
最高法的指示，虽然只是根据疫情情况对已有的法律进行新解释，但是这个指示，无疑会给餐饮人更多支持，对于深陷经营困境的餐饮老板来说是一件好事，可以早点把枷锁去掉，及时止损。
