餐饮创业中最致命的坑有三个：选址、筹备及用人不当，其中又以选址不当最为致命。到底，餐饮人在选址过程中是怎么被“坑”的？本期红餐君请到红餐专栏作者王冬明，跟大家讲解一下商业地产在选址上的十大营销陷阱。
一般来说，餐饮人在选址的时候会有一些偏好，比如有的看重商铺地理位置，有的看重房租价格，还有的看重商圈的位置，等等。事实上，正是这些普遍的偏好，成了地产商运用营销骗术的点。
从位置来说，地产“坑”分为：商场地产“坑”、街铺地产“坑”两大类。从双方博弈来说，地产“坑”分为：地产坑餐饮、餐饮坑地产、地产餐饮联手坑。
商场选址的“坑”
无中生有
餐饮人在选择进入一个商业地产尤其商场、商圈的时候，因为没有经验，大多都是通过已入驻的大品牌多少来做参考。很多商业地产的人抓住餐饮人的心理，通常以麦当劳、肯德基、必胜客等大型餐饮品牌已经入驻作为吸引点。
事实上却是地产方只是意向聊过，或者麦当劳肯德基方面的人只是来看过，甚至连来都没来过，这完全只是无中生有的事。因为地产方抓住了餐饮人喜欢傍大牌的心理，在挖坑呢。但这种无中生有的骗局，往往会让很多刚入餐饮圈的人吃亏上当。
合伙做局
这里指的是由商业地产和大的餐饮品牌合伙做局，坑其他餐饮品牌的一种现象。
很多餐饮龙头企业，有一定的品牌号召力，为了吸引这些品牌，地产商会以比较低的价格提供商圈或商场仅有的几个好商铺让其入驻，以此来招揽更多的小品牌进驻。
因此，当看到大品牌已经入驻而判定商圈的价值，最后的结果可能是付出比大品牌高出几倍的租金，而商铺位置却差得多。
指鹿为马
当你看中的商场进入了一个大品牌，物业管理处往往会说，大品牌的位置较好，价格也贵，但是我可以将仅次于大品牌位置的商铺便宜租给你。
当你最终入驻，并在为能以较低的成本傍上“大款”窃喜的时候，这个“大款”却出现在别的层或别的位置。而原来大品牌的位置入驻的却是一些价值或者品牌含量较低、无法带来引流作用的“屌丝”品牌，你所想占的便宜最终变成了别人占你的便宜。这种就是常说的指鹿为马。
偷梁换柱
一些在选址方面很专业的餐饮人，通常会通过预估商场的人流量来占据一个最好的位置，比如进客的主通道和副通道，或者出口的主通道和次通道。
可在开业的时候才发现商场最初给到的设计图早已变了大样，比如选的是二层上游的上动线的主口旁边第一个位置，开业时却发现，上动线由原来规划的向上滚梯变成了往下的，或是分单双月调整切换。这样一来，当初为了优势所花的房租在后期就会大大贬值。
铁砂馅饼
地产商一般都有自己的圈子，一类商铺都是有几个大佬把持通过专有渠道变现的；二类位置都是大品牌战略把持的；三类位置都是通过熟人圈子里拿回扣的；四类位置都是招商比价做业绩的；五类位置才是亲情大馅饼。
简而言之就是一类商铺被大佬拿走了，二类商铺是给大品牌引流的，三类商铺是给熟客拿好处的，四类商铺则是拿出来卖的，五类商铺则是给刚入餐饮行业、一点经验都没有的人。这样即使被骗了，也不会发现其中缘由，还以为是自己经营能力的问题。
这是很多餐饮行内人和行外人都容易中的铁砂馅饼。
瞒天过海
地产商会跟你说，有一个跟你同质同类的餐厅已经入驻了，位置和产品都没你的好，但是业绩非常好，你就更没有理由不挣钱。
事实上，老的商场一般会提供同质同类餐厅营业额，以供意向者参考，但数据真实性就不得而知了。甚至作为参考的商家会跟物业结成同盟关系，一旦要退商铺的时候，物业会帮其转让让他减少损失。
这个是很多餐饮层做招商最好最原始的办法，但是很多中型或者小型餐饮老板容易中标。
守株待兔
守株待兔在很多一类城市出现频率很高。
比如某个大商场的餐厅每天几乎都排长队，但是房租价格非常高。很多餐饮新人一方面看好商场的人流量，一方面又觉得租金贵。商场这时会给一个很简单的理由：如果大家都不挣钱，怎么会有人挤破头租这么贵的商铺？
事实上，很多餐厅明知道这个商铺租金很贵不挣钱也有可能来租这个商铺，因为在进入这个商铺的时候，他要的是人流，要的不是利润，至少不是门店利润。
抛砖引玉
很多商场在刚开盘的时候都会做优惠活动，比如，正常房租应该是20元/（平·天），但在开盘定下可以享受五折优惠。
商场招商处给大家的理由就是：越早进越便宜，再拖就会恢复原价。
这种情况发生在新的商场或新的商业区居多。其实，一个商业地产位置再好也需要半年养客，甚至长一点的1~3年也正常。他们低价出租的目的是：等死掉一两批品牌后，商圈成熟了，房租就可以翻倍上涨了。
因此，最早进入新商场的那批品牌很可能都只是用来铺路的。
街铺选址的“坑”
从前有座山
相信大家在租商铺的时候，很多人看过转让信息，一般都写着：旺铺转让，房东家里有急事忍痛出兑。
这种做法一般街边店居多。这些商铺转让的原因一般有几种：第一手续证照不合理不能继续营业；第二是本身这个商铺就不可能达到盈利。
不管是哪种原因，只要你把这个商铺租到了，都会造成后期无法盈利的情况。
金蝉脱壳
很多朋友在租商铺的时候都会考虑两个问题：适不适合干餐饮？能不能办到营业执照？往往得到的回复可能是：干餐饮绝对没问题，证件不急可以先营业，没人查的。
其实房东或者物业的话都不能相信，他们要么不清楚要么知道不能干餐饮，但是为了能租出去或者转让出去都会打包票说可以。一旦你相信了，不用开业你就会收到相关的罚单。最后，要么你不敢做餐饮，要么也只能转让出去“金蝉脱壳”。
小结
为什么大家都那么重视选址呢？因为如果一开始，你选址就错了，那么后面的服务、营销、管理、产品做起来都毫无意义。这就好像一个孩子患有先天性疾病，后天的营养、教育、环境再好也只能是弥补。
在做餐饮的过程中，要先知道别人怎么坑我们的，反过来，才能避免被别人营销，这才是餐饮选址的正道。
