看到心仪的店铺，餐饮老板们在与房东或招商经理谈店铺时，需要考虑哪些问题？怎样才能躲开最基本的选址大坑？
为此，关于商场店之外的餐饮签铺，小青总结了以下六个要点，供我们餐饮人学习参考：
租期的年限
租金的高低
租金递增陷阱
免租期的长短
门店改造成本
政策和法律注意事项
1
租期不能低于五年，争取接近十年的租期
对于大多数中小餐饮品牌，小青建议老板们要坚守住五年租期这个红线，两年或三年租期的店铺坚决不要拿。
因为对于大多数新开的门店而言，即使拿铺前估算精准，可以持续挣钱，按照一般投资规律，基本上要有一年半左右的时间才能回本。
换言之，两年之内是在「养店」。签两年租期，等于白折腾，而三年租期，挣一年钱，等于瞎折腾。
而且，两三年短租期，生意好的话，到期重新签的时候租金必定会翻倍，如果生意不好，也是要涨的，哪个房东会管你到底挣到钱了没？
五年租期，可谓是中小餐饮老板选址的生存红线。
在此基础上，能争取到更长的租期，比如八年十年，对餐饮企业更为有利，因为谈选址合同，涉及更多的层面。
2
租金不要超过10元/㎡/天
签长租期的好处，除了保证自己「养店」的投资心血不会打水漂之外，还有一点好处，就是可以与房东们在租金问题上讨价还价。
据小青观察，大多数中小餐饮品牌能够赚钱的租金标尺，最好是不要高于5元/㎡/天，即使是生意做得极好的门店，也不能超过10元/㎡/天。
这可能涉及到一个营业额极限的计算，尤其是现阶段大多数中餐品牌，如果超过10元/㎡/天的租金，挣钱就会变得很困难，餐饮老板们都算是人精或准人精，可以自己仔细算算。
另外，租金标准切记不要跟麦肯比，不要跟大品牌比，那是另一种商业模式或餐饮玩法，不适合求生存谋发展的中小餐饮品牌。
3
租金每两年递增5%，前两年不能涨租
其次，就是租金的递增问题，对于很多餐饮老板而言，这可能是个大坑。
因为租金的递增不是计算㎡/天的增长幅度，而是计算整体门店每天每月的租金增长幅度。
更为重要的是，所谓递增不是永远在原有租金的标准上递增百分之几，而是每涨一次租金，都是在增长后的基数上同百分比递增。
这样算下来，如果老板们同意每年都涨租金，或同意高于5%甚至10%的递增，等于默认每年租金翻倍或翻数倍增长……咱们餐饮人这辛苦钱，还赚不赚啦？
上面已经谈到，前两年基本上是「养店」期，所以餐饮老板们一定要争取前两三年不要涨租，保二争四。
4
想方设法争取更多时间的免租期
这个世界上，没有任何一个店铺房东愿意给商家免租期，但免租期对于餐饮企业而言，则必须是标配。
一般来说，餐饮老板们要争取到至少两三个月的免租期。
这涉及到店面初期的设计、装修、改造，以及食药监审核和证照申办等问题。
一般来讲，从装修到拿到餐饮服务许可证大概需要两个月的时间，而如果房东没有房产证，这个免租期的时间则要再延长。
对于选址而言，现阶段除了更漫长的装修改造期，办证照和符合食药监环评要求是个关键问题，而在北京地区，还需要符合诸如「阳光餐饮工程」等标准要求……
5
门店改造成本要尽量摊薄找补
很多店铺在作为餐饮经营时，都要面临或多或少的改造，比如上下水改造、动力电增容等。这方面的硬成本，餐饮老板们可以与房东有战术策略的「叫苦」，以求得选址合同上的些许政策优势。
比如租金的让利，比如免租期的加长等方面，都有讨价还价的可能性，甚至在谈租期方面，也可以显示出打算长期经营的决心。
最重要的是，改造是永久性设施，属于店铺拿不走的财产，有利于房东进行下一个餐饮商户的招商，这部分成本，应该让房东给予变相的「补偿」。
6
签约前要注意的政策和法律问题
最后，在与房东们商谈签选址合同时，也要注意一些政策和法律问题，这些需要餐饮人不断自我总结和梳理，小青只举几个要点：
比如，楼上是纯居民楼的一层店铺，餐饮老板千万不要拿，因为环评方面无法通过，如果楼上的房产证显示是办公或商用，则可以放心拿铺。
又比如，店铺如果离居民楼9米之内，也不允许做餐饮，这一点选址时我们餐饮人经常会忽视忘记。
再比如，店铺签约时要注意合同中关于违约问题的具体条款，先看乙方违约的条款作为商户是否接受，再看甲方违约的条款，这点非常关键：
一般合同都是甲方拟定，都会不同程度上对房东自己有利。这时餐饮老板们要留个心眼，拟定一个保护自我的合同补充条款，比如甲方如果违约，必须支付乙方的装修改造门店的所有费用，让房东付出最大的违约成本，以保障自我的权利。
最后小青要强调一点的是，二房东N房东的店铺不要拿，这里面的坑，一篇文章都说不完……
而转让店铺坑也很多，所以小青一般不建议选转让店铺。如果一定要租转让的店铺，要多留几个心眼：
转让的店铺不要听转让人的理由，花时间考察这家店是否值得拿下；
装让费要以不能直接与房东签合同为由，能减多少是多少，而增加的成本回收周期，要仔细测算；
转让一定要征得房东同意，如果房东不同意转让，就存在合同到期没法续租及房东随时收回出租权的风险；
房东即使同意转让，也要让房东在转让合同上注明享有转让人同等权利并签字；
证照是否齐全，卫生许可证、消防、餐饮许可证，特别是环保许可证；
债务是否交割清楚，如会员卡怎么退费、菜款、煤气、电费等都要了解清楚。
